在中国房地产市场已进入存量经济时代的大背景下，企业需要在更加复杂的市场环境和更加严峻的竞争压力下进行“博弈”。
　　《中国经营报》记者注意到，越来越多的企业开始思考不动产集中化管理的重要性，并通过践行不动产集中化管理模式更精准实现降本增效，以增强企业的抗风险能力和营收能力，实现可持续发展目标。
　　对此，第一太平戴维斯中国区战略客户服务部负责人张力诚在接受记者采访时表示，企业践行不动产集中化管理模式，通过有效收集、分析、利用所有的房地产资源助力决策，是实现战略目标的重要途径之一，也是降本增效的关键手段。
　　“企业实现不动产集中化管理必须紧扣核心业务目标，因此，全盘规划和统一标准不可或缺。”张力诚表示。
　　迈入存量经济时代
　　当城镇化率达到一定水平后，房地产市场开发量会相应减少，从而进入存量经济时代。
　　张力诚表示，在国内，外界对房地产行业的认知存在思维定势，即认为“开发商构成了房地产行业的全部”，其实开发商只是房地产行业中的生产端。对于很多大型企业而言，房地产是一种生产资料，以生产为目的而非以收益为目的。这些企业所持有的房地产业态，与企业布局相结合，具体包括研发、仓储、零售门店等。
　　张力诚告诉记者，很多互联网企业只用5～6年的时间便完成快速增长，有些企业所使用的租赁资产，每年包括租金、装修及运维费用等在内的开支就高达数十亿元。“在增量经济时代，由于收入持续增长，企业为了‘跑马圈地’往往不会在意办公场所的租赁成本；而在存量经济时代，越来越多的企业需要开源节流，降本增效，高效运用租赁资产，控制租赁成本就变得至关重要。”
　　张力诚举例称，之前有一家险资企业就提出了“整体不动产使用成本降低10%”的要求。而另一家科技公司更是直接提出要减少1亿元的房地产租赁支出。
　　当前，国内甲级写字楼市场正处于调整阶段，正从卖方市场转为买方市场，这也成为企业开启不动产集中化管理的一大契机。
　　第一太平戴维斯统计数据显示，截至今年三季度末，上海市甲级写字楼存量达到约1794万平方米，平均空置率环比上升3.1个百分点，总体空置率为19.1%，系近年来高位，租金则环比下调1.8%，已降至每平方米每天6.9元。
　　北京市和深圳市甲级写字楼市场也面临着类似局面。第一太平戴维斯统计数据显示，截至今年三季度末，北京市甲级写字楼空置率继续攀升，环比上升1.2个百分点，处于19.5%的高位；深圳市甲级写字楼空置率更是达到28.3%，环比上升了1.3个百分点。
　　“通过不动产集中化管理，可以优化租赁资产组合，控制租赁成本。”张力诚直言，“我们会通过多种方式来寻求更优的资产租赁和更高效的使用方式，但在此之前，不但要了解市场走向和供需关系，还要了解单个办公项目的出租率动态变化情况，从而清晰地计算、判断不同做法对于租赁成本的影响。”
　　数据处理能力是关键
　　“在不动产集中化管理实施过程中，不同类型的企业需求和解决方案有很大的差异，需要从规模大小、行业类型及企业发展周期等多维度考量，分析企业当前的资产和资源情况，定制相应方案，并在实施过程中不断改进、优化。”张力诚表示。
　　据张力诚介绍，积极引入数字技术，建立数字化不动产管理平台，是实现企业不动产管理的重要手段。“数字化是基础，第一太平戴维斯针对不动产集中化管理打造了一个专属平台，不仅在海外进行了验证，还根据中国企业的诉求进行了本地化开发。”
　　数字化不动产管理平台是如何运行的？张力诚告诉记者，第一，要对租约信息进行集中电子化收集；第二，要对数据进行分析，根据数据区分重点项目和非重点项目；第三，要优化重点项目的租赁资产，达到最高效利用。
　　“数字化不动产管理，有助于节约人力资源成本。”张力诚进一步表示，“以金融行业为例，国内大型金融机构存量资产规模巨大，承租和持有的办公面积达数百万平方米，每年在使用空间方面的开支占据公司营收的比例可达10%。如果能在这方面实现降本增效，将有助于直接提升企业的整体经营利润水平，并将建立起长期的成本管理能力。”
　　“另一方面，进行不动产集中化管理的目的便是实现降本增效。这并非一蹴而就，需要长时间坚持。企业进行不动产集中化管理，想看到成效至少需要12～18个月的转化时间。”在张力诚看来，对于企业而言，进行不动产集中化管理是一种变革，企业管理者的权责、利益都会因此发生变化，因此需要一个转变的过程。所以说，这一工作并非应急措施，需要长期坚持，以解决过去增量经济时代囤积下来的问题。
　　张力诚进一步表示，不动产集中化管理归根结底是企业管理的一大分支，是企业管理与房地产行业的交叉点。“要完成这项工作最关键的还是人，需要对信息高度敏感，在数据中找到价值和交易机会，从容与企业的需求快速进行匹配。”
（文章来源：中国经营网）